每经热评 | 楼市释放三大稳定信号，让二手房顺畅“转”起来是存量时代关键

每经评论员 陈梦妤

国家统计局9月15日发布的1—8月房地产市场数据，释放出值得关注的三大稳定信号：交易总量有所改善、交易价格同比降幅收窄、新建商品房库存继续降低。

与此同时，“二手房交易网签面积”这一指标首次出现在官方数据中：今年前8个月达5.49亿平方米，同比增长10.6%，连续多月高于新建商品房销售面积。相比之下，同期新建商品房销售面积约4.99亿平方米，同比下降12.1%。

这一变化不只是统计口径的补充，更具备远超数字本身的象征意义。“二手房交易网签面积”从住建系统的行业统计“升格”至国家统计局月度发布，标志着房地产市场统计框架中长期以新房为中心的单极口径，正被“新房与存量并重”的双轨口径取代。

过去多年里，楼市话语权的中心在新房销售：拿地、开盘、认筹、样板间、期房交付，牵动地方财政、房企融资、居民财富预期。看市场好不好，主要看新房卖了多少、房价涨了多少、土拍热不热。但当下，购房者更在意“所见即所得”：户型是不是真通透、小区物业靠不靠谱、周边配套好不好、买了能不能马上住。于是需求从期房“故事”里撤出，流向二手房和现房。

国家统计局新闻发言人付凌晖在新闻发布会上明确指出，随着我国房地产市场发展阶段的变化，市场交易格局正在发生深刻调整，过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多。尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易的增加，房地产市场交易总量趋于稳定。

从三大稳定信号本身看，新房销售面积下滑12.1%，二手房网签面积增长10.6%，一减一增，账很好算，总交易体量只是换了一种存在形式。价格上，8月70个大中城市中，38城新房价格同比降幅收窄，48城二手房价格同比降幅收窄，一二三线城市房价下行压力均有缓和。库存上，8月末新建商品房待售面积同比下降1.1%，连续6个月下降，短期库存去化更为明显。这些数据说明，前期因城施策、控增量、去库存、优供给等政策正在见效，市场进入“底部修复、结构分化”的阶段。

但信号稳，不等于循环顺。存量时代的核心问题，已经从“有没有房子卖”，变成“房子能不能顺利流转”。

当前二手房成交活跃，很大程度上仍带有“以价换量”特征：卖家降价换成交，买家观望等更低，挂牌周期拉长、议价反复、旧房难卖新房难买。卖旧买新链条一旦卡住，改善性需求就会被锁在手里。此前多地推出的以旧换新、房票安置、公积金松绑等政策，就是意在打通置换链条，促进不同群体的购房需求释放。

所以，在三大稳定信号背景下，在二手房交易规模超过新房后，还有两方面重要工作要做。一方面，要降低置换成本，在个税、增值税、契税、中介费率、贷款接续上做细文章，让“先卖后买”不再出现资金和时间错配；另一方面，要推动网签、挂牌、成交、带押过户、资金监管等信息更透明，减少买卖双方因预期分裂陷入长期拉锯。

但也要注意，前8个月房地产开发投资同比下降19.9%，新开工、施工、竣工仍在下行，说明供给端调整尚未结束；二手房占比上升，既反映现房的偏好增强，也折射出部分购房人对期房交付、开发商信用的谨慎。稳市场，不能只稳成交量，还要稳预期、稳价格。

官方把二手房交易网签面积纳入例行数据，意义正在于此：市场全貌得以展现，新房和二手房不再属于两个割裂市场，而是属于同一居住服务体系的两端。新房更多承载改善、品质、城市更新，二手房更多承载刚需、通勤、成熟配套。从这一角度看，谁能把流通链条理顺，谁就能在存量时代留住真实需求。新房去库存重要，二手房流转顺畅同样重要。

楼市企稳的步伐越来越清晰，下一步就是用更细的规则、更小的摩擦、更透明的交易，把“有人想卖、有人想买”变成真正的成交数据。三大稳定信号给出底气，理顺流通链条决定后劲。存量时代，房子终将全面回归住的本质。