专访 | 城市更新网总经理宋留强：行业算账逻辑已发生根本性变化，未来城市更新赛道会分化出多个领域

每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜李雨冰    

告别大拆大建的增量开发时代后，城市更新的底层逻辑、盈利模式与参与路径正在发生怎样的重构？

近日，城市更新网总经理宋留强在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访时表示：“当下部分项目的推进困境，根源在于仍沿用传统地产快销的思路做存量更新，行业的算账逻辑与评价体系早已发生根本性变化。”

城市更新网总经理宋留强    受访者供图

尽早引入专业产业运营主体

NBD：资金落地难是当前行业普遍痛点。你认为资金端最大的卡点在哪里？

宋留强：最大卡点集中在项目的谋划与生成阶段。社会资本的准入规则、收益测算标准、退出路径都还不够清晰，社会资本看不清风险边界，不敢进入到项目的谋划与生成工作中去。传统开发模式是先拿地再融资，但更新项目前期，项目边界尚未确定，成本、周期均存在极高不确定性；现有政策尚未对该阶段风险进行合理定价。

NBD：部分旧改项目“重地产、轻产业”陷入空心化，该如何破解这一痛点？

宋留强：破解产业空心化核心要抓两点：在项目的谋划与生成阶段运营前置，项目落地后全周期强监管。过去很多项目先完成建筑改造再临时招商，空间条件与产业实际需求脱节，最终产业沦为地产配套。

运营前置就是在项目的谋划与生成阶段即引入专业产业运营主体参与，提前锁定目标产业、测算税收与就业指标，按照产业需求设计空间与配套，将产业方案作为立项评审的硬性条件。项目落地后要建立全周期强监管机制，设置产业考核、履约保证金与动态评估，持续跟踪产业落地、税收、就业指标，防止实施主体擅自变更业态、销售套现，保障产业能够长期扎根。

城市更新赛道会分化出多个领域

NBD：城市更新“十五五”规划强调“好房子、好小区、好社区、好城区”，深圳如果要打造全国样板，最值得输出的经验是什么？

宋留强：深圳作为全国城市更新先行地区，打造“四好”样板，最该输出的，是“自下而上、市场化形成好房子”的整套制度与实践经验。

过往很多城市打造好房子，多是自上而下定标准、统一建设，容易脱离居民真实需求。深圳存量产权多元、业主诉求差异大，已在小范围试点探索业主共同协商、自主更新的路径，核心是建立居民共识机制、简化业主联合更新审批规则；在政府守住公共安全、公共配套底线及程序公平正义的前提下，把主导权交还给老百姓，由市场化专业机构提供配套服务。

输出这套经验，重点是输出居民在自主更新中充分享有项目发起、方案决策、市场主体招选、建设资金管控、施工变更确认、项目考核验收这六大权利下的治理机制，为全国老旧小区自主更新提供可复制样本。

NBD：展望未来3至5年，城市更新赛道有哪些结构性机会？

宋留强：未来3到5年，城市更新不再是单一赛道，会分化出多个垂直细分领域，项目谋划与生成阶段的重要性会显著提升，前期策划、产权协调、片区统筹服务将成为决定项目生死的关键。

细分机会集中在老旧小区自主更新原拆原建、城中村改造、存量商业楼宇改造、历史文化街区活化等方向，具备前期策划、产权协调、产业运营、长期资管能力的专业运营商将迎来发展窗口。

同时，行业风险也很突出：传统民营开发商如果仍沿用拿地开发、快周转的思维，不向具有长期运营、产权协商能力的轻资产运营主体方向转型，很容易被市场淘汰。市场参与者还要警惕居民表决风险、政策调整风险、长周期带来的现金流压力，不能套用地产开发的盈利模型，必须建立全周期风险评估体系和全周期算账逻辑，理性进入项目。

封面图片来源：受访者供图