公募REITs二级市场连续三周下跌，二季报业绩整体承压

每经记者｜李蕾    每经编辑｜肖芮冬    

《每日经济新闻》记者获悉，上周公募REITs二级市场整体延续下跌趋势，且已经是连续三周下跌。截至上周五（7月24日），中证REITs（收盘）指数收于710.62点，环比下跌2.34%；中证REITs全收益指数收于949.20点，环比下跌2.15%。

根据Wind数据，已上市的86只公募REITs产品中，环比上涨的减少至13只。上周涨幅靠前的三只产品分别为华夏中海商业REIT、华泰江苏交控REIT和中金中国绿发消费REIT，周内涨幅分别为4.18%、2.98%和2.51%。环比下跌的增加至73只，其中跌幅最大的三只为中金亦庄产业园REIT、华泰南京建邺REIT和博时津开产园REIT，周内跌幅都超过10%。

上周公募基金二季报披露完毕。中信建投证券统计显示，截至7月22日共有81单上市REITs披露二季度报告，16单次新项目收入、EBITDA和可供分配金额整体平均达成率均超100%；其中，65单存量项目三项指标平均同比增长3.0%、1.7%和2.0%。保租房和消费表现稳健，产业园区及仓储物流仍承压。

公募REITs二级市场连续三周下跌，产业园区、仓储物流板块调整较大

上周公募REITs二级市场继续调整，并且是连续三周呈现下跌趋势。截至上周五，中证REITs（收盘）指数收于710.62点，环比下跌2.34%；中证REITs全收益指数收于949.20点，环比下跌2.15%。

开源证券数据显示，上周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨幅分别为-1.37%、-1.79%、-2.87%、-5.22%、-4.51%、-2.8%、-0.35%，产业园区、仓储物流板块跌幅较大。

单只产品方面，已上市的86只公募REITs产品中，环比上涨的减少至13只。涨幅最大的三只产品分别为华夏中海商业REIT、华泰江苏交控REIT和中金中国绿发消费REIT，周内涨幅分别为4.18%、2.98%和2.51%。

上周涨幅排名前十的公募REITs 

环比下跌的则增加至73只，其中跌幅最大的三只为中金亦庄产业园REIT、华泰南京建邺REIT和博时津开产园REIT，周内跌幅分别为11.04%、10.71%和10.33%。

上周跌幅排名前十的公募REITs 

成交规模及换手率方面，光大证券数据显示，上周公募REITs成交规模为21.8亿元，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先其他。

周内主力净流入4446万元，市场交投热情较前一周有所上升。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，期内主力净流入额前三的是仓储物流类、保障租赁住房类、新型基础设施类；从单只REIT来看，期内主力净流入额前三的REITs是南方润泽科技数据中心REIT、华夏基金华润有巢REIT和汇添富九州通医药REIT。

二季报业绩承压，规模最大的外资机构间REITs设立

上周业内有多项重磅动态。

首先，随着公募基金二季报披露完毕，公募REITs的二季度业绩也随之曝光。

来自申银万国证券的统计显示，以连续两年具备完整可比数据的REITs样本进行统计，2026二季度整体营收同降4.6%、环降10.3%；净利润同降30.8%、环降31.1%；可供分配金额同降6.6%、环降6.0%；产权、特许经营权REITs的平均分派率分别为4.67%、9.06%。可供分配金额增速（剔除扩募）排序为：保障房（+3.3%）>消费（-1.1%）>环保水务（-4.0%）>交通（-4.7%）>仓储物流（-8.5%）>园区（-16.8%）>能源（-18.8%）。

具体分板块来看，保障房营收、可供分配金额分别同比增长1.4%、3.3%，出租率和租金总体稳定，多数产品出租率环比改善，上海地产出租率回升至96.43%。消费板块营收、EBITDA同比增长，可供分配金额小幅下降1.1%；租金提升，但出租率有所分化。环保水务营收同比增长5.0%，EBITDA、可供分配金额分别下降3.3%、4.0%。交通板块营收基本持平，可供分配金额同比下降4.7%；多数项目车流量和通行费收入下降，招商高速、江苏交控和中国交建表现相对较好，车流量、通行费收入同比均实现增长。能源板块营收、EBITDA和可供分配金额均同比下降约两成，主要受来风来水偏弱、限电及市场化电价下降影响，其他不再一一列出。

行业方面，7月24日凯德投资发起的中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划正式完成设立，发行规模31.5亿元人民币，为目前市场规模最大的外资机构间REITs。继华夏凯德消费REIT于2025年9月上市、华夏凯德商业REIT于今年6月获批之后，凯德优选是凯德投资参与中国多层次REITs体系建设的又一里程碑，进一步完善了公募与私募并行的资本循环路径。

据了解，凯德优选的底层资产凯德晶萃广场为位于上海新天地的旗舰综合体项目，是凯德投资在中国最核心的项目之一，是集优质商业和办公于一体的综合空间，总可租赁面积超过13万平方米。

政策方面，7月22日，株洲市国资委发布《株洲市国资委2026年工作要点》，要求市属国有企业至少完成1个资产证券化或公募REITs类重点项目。

7月23日，北京市发展改革委召开2026年下半年重点项目融资工作会，提出积极运用基础设施REITs等金融工具，引导长期资本参与城市更新。

7月24日，沪深交易所修订发布《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》和《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件审核业务指引第2号——审核重点关注事项（2026年修订）》，增加不动产基础资产审核规范及机构间REITs专项要求。

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