“8·28新政”后上海土地首拍收金156亿元，开发商预期趋于理性

每经记者｜包晶晶    每经编辑｜董兴生    

8月31日，多部门密集落地房地产政策“组合拳”（即“8·28新政”）后上海首场土拍成功出让两宗涉宅地块。两宗地块分别位于普陀真如副中心和松江泗泾板块，最终普陀地块以底价成交，由中海地产摘得；松江地块则由国贸、星狮联合体以溢价16.4%摘得，两地块成交总金额约156.01亿元。

成交截图

中指研究院上海数据总经理张文静通过书面分析指出：“本批次出让紧邻新政落地节点，市场正处于政策消化与预期重构阶段。新政对预售节奏、资金回款等环节的具体影响，仍有待细则完善后进一步显现，房企拿地决策整体保持审慎。后续随着政策细则明确、市场反馈积累，上海土地市场的运行节奏与热度变化值得持续关注。”

松江低密宅地溢价率16.4%

《每日经济新闻》记者注意到，此次松江区出让的宅地（SJSB0003单元04-08号地块）容积率仅1.2，是近期市场上少见的低密度宅地。从周边配套来看，地块邻近地铁9号线，距离泗泾地铁站约1.3公里。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，与该地块紧邻的是金地上海与泗泾城市更新集团合作开发的纯低密墅区“泗泾森屿”。泗泾森屿供应量仅151套，记者从泗泾森屿项目处了解到，该项目将在未来6个月左右入市。

根据公开信息，SJSB0003单元04-08号地块出让面积19372.68平方米，规划建筑面积23247.22平方米，起始价5.00亿元，起始楼面价21500元/平方米。

中指研究院统计，8月31日上午的土拍中，国贸&星狮、象屿&天安、山西建投、金地&星河&常州怡康&建华共4家竞买人参与该地块的现场竞拍，最终国贸&星狮以总价5.82亿元竞得该地块，成交楼面价25028元/平方米，溢价率16.41%。

与前几批次相比，本次土拍竞价次数明显较少，最终在第29轮时决出结果。对此，张文静分析指出：“本批次在预售要求、资金回款等方面仍有待进一步细则明晰，房企投资决策整体保持审慎理性。”

中海地产底价摘得市区“巨无霸”地块

与7月28日上海土拍杨浦滨江组团地块竞价219轮、溢价率35.83%形成鲜明反差的是，此次普陀真如副中心地块（W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01地块）由中海地产以底价150.19亿元摘得，综合成交楼面价约37836元/平方米。

其中，B03B-01地块为住宅用地，土地出让面积36064.64平方米，规划建筑面积91243.54平方米，容积率2.53；B04B-01地块为住宅用地，土地出让面积39120.17平方米，规划建筑面积98582.83平方米，容积率2.52；B06-01地块为商业/办公用地，土地出让面积43976.18平方米，规划建筑面积207127.81平方米，容积率4.71。

该地块位于内环与中环之间的成熟板块，紧邻轨交11、14号线真如站TOD枢纽，距上海西站仅900米；从商业配套来看，附近有环宇城MAX、山姆会员店等优质商业综合体与生活配套，同时拥有从幼儿园到中学的完整教育链条以及优质医疗资源。

从附近宅地成交情况看，据中指研究院统计，地块东侧约900米处，是普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块，2025年9月由上海城建以总价52.40亿元竞得，成交楼面价79324元/平方米，溢价率12.79%；附近还有普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块，2025年7月中海地产以总价65.25亿元竞得，其中的住宅部分成交楼面价72381元/平方米。

对于此次土拍情况，张文静认为：“真如地块体量较大、资金沉淀规模较高，在当前环境下企业对资金回款周期亦有综合考量，多重因素叠加，导致本批次参拍企业数量及参拍热度处于相对保守水平。”