专访 | 深圳市房地产中介协会会长张媛：告别“普涨普跌”旧叙事，深圳楼市正迈向“好人好房好服务”新阶段

每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜魏官红    

“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，当下市场的真实底色是分化，行业也正式告别粗放发展模式，迈向好人、好房、好服务的全新发展阶段。”日前，深圳市房地产中介协会会长张媛在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访时直言。

8月底，政策加码为市场注入了更多活力。8月28日，多个部委集中出台涵盖现房销售、预售制度改革、房贷年限延长、房企融资支持的一揽子楼市重磅政策。

据深圳市房地产中介协会（以下简称深房中协）数据，2026年8月1日至30日，全市二手房（含自助成交）共计录得5380套，二手住宅录得4875套。环比7月同期分别下跌3.4%和4.1%；但同比2025年同期，二手房录得量增长3.4%，二手住宅录得量增长3.9%。

深圳市房地产中介协会会长张媛   图片来源：受访者供图

市场格局迎来重塑

NBD：今年以来，深圳楼市整体呈现出怎样的发展态势？市场核心变化体现在哪些方面？

张媛：今年以来，深圳楼市的重要转折点，在于深圳“4·29”新政的发布，系列利好政策持续落地后，进一步夯实了深圳楼市稳健向好的发展基调，市场活跃度稳步提升，整体流动性持续改善。

其中，二手房市场成交周期不断缩短，房源议价空间稳步收窄，买卖双方的市场预期趋于统一，业主降价抛售的意愿明显减弱。

从中介客源结构看，本次政策红利主要撬动两类置业需求。一是本地改善置换需求，限购优化政策让核心片区改善增购需求得以充分释放；二是非户籍刚需首购需求，持有居住证即可在核心区购房，实质降低了新市民刚需客群的置业准入门槛，进一步拓宽了刚需群体的置业选择。

从房源结构来看，本轮行情增量呈现“改善置换为主、刚需首购为辅”的清晰格局，刚需房源依旧是市场基本盘，核心片区的中小户型改善房源成为成交增量主力，政策对改善型置业群体的撬动效果十分突出。

新房市场则呈现较为显著的分化行情，优质产品领跑市场。今年深圳新房市场热销盘集中于两类产品，一是核心地段套均动辄数千万元甚至上亿元高端项目；二是符合新国标的高得房率品质改善盘，去化表现亮眼。而产品力平庸、缺少配套与品质优势的中间房源，只能依靠折扣促销拉动成交，去化愈发依赖价格让步。

从预售新房成交来看，“4·29”新政后成交量呈现连续上升态势，同时，从行业数据反馈来看，新房市场客户购房意愿显著增强，置业决策周期缩短，政策对新房市场的正向传导效应正在持续释放。

NBD：您如何看待深圳市场的分化格局？所谓的分化体现在哪些地方？

张媛：当前深圳楼市的核心真相，早已不是整体涨跌，而是全方位、多层次的分化，仅靠全市统一数据已不足以描绘市场的真实走向。

历经多年发展，深圳房地产市场告别高速增长周期，进入平稳成熟的高质量发展阶段，核心区与外围区、优质片区与老旧片区、品质房源与普通房源的市场走势持续背离，“普涨普跌”的旧叙事已不适用于当下市场。

从片区维度来看，政策红利集中释放的南山、福田核心片区，市场回暖势头更为强劲，周边优质配套片区热度同步攀升，成交量实现显著增长；而城市外围片区市场走势相对平缓，片区能级差异造就了当前楼市的真实分化图景。

而为破解市场观测相对粗放、数据模糊的痛点，协会联合深圳市房地产和城市建设发展研究中心，今年3月正式发布了《深圳市房地产市场片区划分标准（试行）》，把全市划分为129个片区，为行业提供了一套长期、可比的市场观察基础设施。

真房源彰显独特优势

NBD：相较于其他城市，深圳房地产市场具备哪些独特特点？

张媛：讨论挂牌量、在售量时，一个前提问题常被忽略——数据本身是否真实。这恰恰是深圳市场区别于其他城市的关键优势，也是观察政策效果时必须厘清的基础。

深圳是全国率先实现二手房单边代理、委卖合同网签，以及房源编码核验、房屋状况说明书制度的城市，为“真房源”奠定坚实基础。

2021年11月，深圳上线新版二手房交易网签系统并首次引入“单边代理”模式。

另外，深圳市场上所有公开在售房源，都须具备房源编码、数字版房屋状况说明书，其背后代表业主已正式签订委卖合同的真实出售意愿。这意味着，深圳公开可售房源与市场真实供给情况极其一致——“在售”即“真实可售”，而非模糊的意向。消费者看到的每一条房源信息，都可以追溯到是谁、在哪个机构、发布的哪套房，这已超越行业自律范畴，构成制度性强制。

部分个人或中介机构公布的“挂牌量”，统计基础是电话端、App端的意向性放盘，反映的是预期情绪而非有效供给。在深圳，能够实际挂牌的房源，方为有效供给。以官方网签与房源编码为准的口径，才是判断真实供给的可靠依据。

综上，立足“单边代理＋房源编码＋房屋状况说明书”的制度优势，深圳实现了公开可售房源与市场真实情况高度一致。

行业正迎来迭代升级

NBD：政策与市场双重变革下，深圳购房者的偏好是否有发生改变？您认为当下是合适的置业窗口期吗？

张媛：当下置业逻辑已经彻底重构，以新一代优质交付标准为代表的“好房子”，对消费者吸引力越来越强。购房者正从“价格优先”转向“品质优先”，居住品质取代单纯价格，成为置业决策的核心考量标准。二手房市场不同品质、楼龄、户型的房源，去化差距持续拉大。

目前深圳二手房市场上已经出现一个比较显著的特征：核心片区大户型改善房源，随着置换需求释放，成交效率持续提升；次新品质小区凭借优质产品力和完善配套，去化速度稳居市场前列；而楼龄老旧、品质薄弱、配套不足的刚需房源，去化压力较大，部分业主需较大让价才能成交。

新房市场，2026年2月，深圳发布《住宅品质提升技术导则（征求意见稿）》，聚焦套内、楼栋、小区三个层级，对层高、收纳、隔声、防水及全生命周期户型提出推荐性提升要求，为“好房子”供给提供了明确的技术标尺。叠加全国推进好房子、好小区、好社区、好城区建设导向，“好房子”已经成为新房市场的核心竞争壁垒。

而在政策层面，当前限购松绑、公积金额度提升，大幅拓宽了刚需的置业范围；市场议价空间处于合理区间，购房者仍具备充足议价主动权；同时真实可售房源储备充足，新房促销优惠持续落地，刚需置业的选择空间与性价比十分突出。综合市场现状来看，刚需群体置业条件得到改善。

NBD：能否介绍下当下深圳房产中介行业的发展情况？以及协会目前的工作重心？

张媛：深圳房地产中介行业正迎来全方位转型升级，整体朝着规范化、专业化、数字化方向迈进。面向未来，行业正全面向两个方向演进：产品端向“好房子”驱动，服务端向AI（人工智能）新质生产力驱动下的好服务升级。深房中协倡导的“生态新经纪”，核心就是践行“好人、好房、好服务”的全新行业生态；而AI作为新质生产力，对地产服务者提出了更高要求，也赋予了更高可能性。未来从业人员将摆脱传统中介单一撮合职能，转型为专业化、顾问式房产服务者，依托数字化工具、专业市场研判、精细化服务，为置业者提供全流程、高品质服务。

行业高质量发展，核心是做好“破与立”的平衡——加快形成新质生产力，需要统筹“破与立”“量与质”“内与外”的关系。就房地产行业而言，“破”的是对“普涨普跌”旧认知的路径依赖、对高周转粗放模式的依赖；“立”的是高质量发展的新范式，是“好人好房好服务”的全新生态规则与“土壤”。协会未来将持续完善行业标准、夯实数据体系、赋能从业者升级，推动深圳房地产中介行业迈入高质量发展新阶段。