多地宅地出让条件纳入“现房销售”，业内：房企拿地逻辑面临重构

每经记者｜陈利    每经编辑｜杨翼    

现房销售正成为地方宅地出让条件之一。

9月9日，泉州市自然资源和规划局发布公告，宣布将于9月29日集中出让位于丰泽区的4宗地块，总土地面积近200亩，其中位于东海中央活力区的丰2026-13号地块，明确要求实施项目公司制、主办银行制、现房销售制等三项基础制度。商品住房现售的工程形象进度标准为：已完成项目竣工验收备案，已办理不动产首次登记。不过，9月10日，泉州市自然资源和规划局发布了补充公告。公告表示，丰2026-13号地块内可能存在权属争议，因此终止丰2026-13号地块（以下简称13号地块）拍卖出让活动。

《每日经济新闻》记者注意到，就在“8·28楼市新政”后，已有包括厦门、丽水等在内的多个城市，在最新挂牌出让的土地公告中，明确将“现房销售”纳入地块出让条件。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，短期来看，现房销售将推迟新增房源的可售时间，可能导致局部区域供应出现阶段性空窗，从目前的实际操作层面看，现房销售仅针对个别优质地块，因此对供求关系影响总体有限。

业内：预计土地市场分化将加剧

根据泉州市自然资源和规划局出让公告，13号地块出让面积约1.97万平方米，容积率≤2.8，可建体量5.5万平方米左右，地块应实施项目公司制、主办银行制、现房销售制等三项制度，接受住建部门监管。

《每日经济新闻》记者了解到，其中，项目公司制要求开发公司须取得房地产开发企业资质，注册资本不低于项目总投资的20%，依法独立行使法人权利、独立承担民事责任；项目交付前，严禁投资人抽调项目销售、融资资金，严禁抽逃出资、提前分红；主办银行制则要求开发公司自主选定主办银行，由主办银行牵头发放房地产开发贷款，与项目开发公司共担风险、共享收益；项目资本金、开发贷、销售回款等资金统一归集至主办银行监管专户；现房销售制要求项目在完成竣工验收备案、不动产首次登记后，方可申请现售备案。

“这三项是‘8·28楼市新政’构建房地产发展新模式的核心制度框架。”严跃进表示，分别对应的是开发模式、融资模式和销售制度。

事实上，这并非福建首宗推进现房销售模式的地块。今年9月3日，厦门新挂牌的两宗涉宅地中，湖里区2026P13地块（以下简称P13地块）同样要求实行现房销售。根据这两块地的出让公告，P13地块为厦门岛内核心区低密地，容积率1.2，土地面积约5.1万平方米，起拍楼面价5.81万元/平方米，明确要求现房销售；商品住房现售的工程形象进度标准为：已完成项目竣工验收备案，已办理房屋首次登记。

不仅是在福建，今年9月1日，浙江省丽水市青田县挂牌的两宗涉宅用地，出让公告也明确“可售商品住宅要求实施现房销售”。

“‘8·28楼市新政’对土地市场的影响，仍处于初步传导阶段。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，随着预售条件提高、现房销售推进以及资金回笼周期变化，将进一步提高房企拿地和开发的资金门槛，部分房企的拿地能力可能会受到影响，土地市场的分化预计将加剧。

克而瑞表示，未来一段时间，市场将维持“现房销售+封顶预售”双轨运行，随着更多新出让现房销售地块逐步入市，现房供应占比将会逐渐提升。

机构：房企拿地将更审慎和精细化

事实上，现房销售要求并非“8·28楼市新政”后才出现的，去年以来就已有城市开始现房销售探索。

2025年下半年，河南信阳四部门率先发文，提出通过平稳、渐进的方式推进商品房由预售向现售转变，明确中心城区新出让的土地，商品房项目一律实行现房销售。

2025年11月，湖南平江发布《全面推行现房销售和“好房子”规划建设的若干措施（试行）》。其中明确，将对在新出让土地上新建的商品房项目，竣工验收之后才能启动商品房销售，同时配套行政事业性收费减半、土地价格优惠、审批时限压缩等一揽子减负政策，当地现房销售占比已经达到62%，成为湖南首个全面推行现房销售的县城。

据中指研究院统计，自2022年末以来，全国已有39地试点现房销售及出台相关支持政策。

从目前各地供地情况来看，现房销售落地节奏较为温和，仅占极小部分。克而瑞的监测数据显示，“8·28楼市新政”后（截至9月9日前），成都、苏州、天津、广州、厦门、浙江丽水等城市新推的18宗宅地，明确要求现房销售的有3宗，占比16.7%，其中浙江丽水2宗、厦门湖里1宗。

“随着各地现房销售细则陆续落地，按照新规则挂牌的地块将逐步入市，土地市场门槛有望进一步抬升，房企拿地将更加审慎和精细化。”克而瑞分析指出，对于仍具备投资能力的房企而言，聚焦核心城市核心板块、严控单项目资金占用、提升产品溢价能力，将是穿越制度切换期的关键所在。

中信证券在最新研报中指出，现房销售模式下，房企销售回款时间点延后，个人按揭贷款发放时间点也延后到项目竣备，这使得企业现金回流下降，可用于投资的资金减少。在假设房地价不变的情况下，传统预售、封顶预售、现房销售的IRR（内部报酬率）分别为15.8%、4.8%、3.6%；资金占用时间拉长也使得成本上升，传统预售、封顶预售、现房销售的净利率分别为6.0%、4.0%、2.4%。在此背景之下，土地市场需要找到新的均衡价格，预期短期内会收缩。

封面图片来源：AIGC