城市更新下半场：资产如何重估，运营谁来承接？嘉宾共论城市更新如何留住烟火气与精气神

每经记者｜包晶晶    每经编辑｜李雨冰    

10月22日，由每日经济新闻主办的“2026美好生活焕新季”“更新城市·焕新生活——2026活力虹口主题对话”在上海举行。

城市更新，正在从大拆大建转向存量改造。上海虹口北外滩，一批重大项目正在推进，老厂房、老街区也在陆续更新。但改造只是第一步。改完之后，资产怎么算账、运营谁来扛、品牌愿不愿意长租、消费者还来不来，才是更现实的问题。城市更新最怕改的时候轰轰烈烈，改完之后冷冷清清。空间焕新了，烟火气和精气神能不能一起留下来？

在主题为“城市更新如何留住‘烟火气’与‘精气神’”的圆桌对话中，中国金茂上海营销管理部总监王丽萍、美丽田园医疗健康董事会秘书兼首席财务官周敏、某央企城市投资负责人，与主持人CBRE世邦魏理仕上海战略顾问部负责人邵煜超一起，从空间更新后的资产价值重估、城市更新项目如何对接REITs、改完之后谁来做内容谁造现金流三个维度，展开了一场讨论。

空间更新之后，资产价值如何重估？

在邵煜超看来，城市更新的“烟火气”意味着项目的温度和城市记忆的延续，“精气神”则代表着项目的精神面貌和对应的价值。要理解这个问题，需要各类参与方共同作答。

CBRE世邦魏理仕上海战略顾问部负责人 邵煜超

王丽萍表示，会造房子的房企很多，愿意与城市共同发展的企业少，中国金茂与上海的故事，始于1994年的金茂大厦，而今天的北外滩，三分之二的高楼由金茂开发。与上海共同发展了近30年，从写字楼到成片集群的开发，再到高端住宅金茂璞园，金茂完成了从产业到商业到居住的完整闭环，“对于我们来讲，城市更新不只是城市立面的改造，更是资产底盘的重构，是对接产业人群、商业人群、居住人群，对更好的城市、更美好生活向往的完整闭环”。

中国金茂上海营销管理部总监 王丽萍

央企城市投资负责人则从项目开发与价值测算角度，分享了多年的实战经验。他指出，与净地开发相比，无论是获取成本、开发利润，还是后期运营，城市更新都要复杂得多。从算账层面看，存量用地从征迁、拆迁到产权归集、调规，再到最后的开发、销售和运营，是非常复杂的过程，政府牵引、企业介入，要算一本大账；第二，前端成本变量大，前期不可控；第三，净地开发相对简单，但城市更新会衍生非常多的业态，除了销售、运营，产业、文化等所有内容都要考虑；第四则是盈利指标，对城市更新项目来说，最需要关注的是现金流以及一系列动态指标，进入运营环节后，需要不断测算经营收益指标是否稳定、是否有堵点难点，只要一个难点爆发，就影响整个城市更新项目的运营。

美丽田园医疗健康董事会秘书兼首席财务官 周敏

周敏用美丽田园与虹口区9年的携手作答：2017年签署战略合作协议，2019年迁入成为总部，2023年1月登陆港股，2026年迁入北外滩友邦金融中心。她将企业愿意长期留下归结为四点：一是地域优势，虹口“文化三地”和江河交汇的地理稀缺性契合高端服务业布局需求；二是匹配度高，虹口北外滩“总部经济+航运+金融”的主导方向与上市公司及高端客群需求契合，客户白天工作，晚上就近到店；三是营商环境优渥；四是长期陪伴支持。

城市更新项目如何对接REITs市场？

商业不动产REITs全面放开后，什么样的城市更新项目能被REITs市场接受？邵煜超把问题落到城市更新的退出通道和REITs对接上：今年初商业地产类公募REITs政策通道打开，截至今年8月末，公募REITs已发行88只，总市值超2300亿元，其中产业园、消费基础设施、保障性租赁住房等与城市更新高度相关的品类，累计发行约763亿元。但“小而精而美”的城市更新资产天然“小、散、碎”，以独立类别上市的公募REITs在这个市场上还比较少。REITs 不只是融资工具，更是一套规则。派息率、市场定价、信息透明度会倒逼城市更新从“重建设”转向“重运营”，逼着所有人把现金流作为首要考虑因素，也与项目运营强挂钩。

央企城市投资负责人从企业实操出发，强调城市更新装REITs远比常规项目复杂，不是改完再选一个装进去，而是从策划阶段就要统筹。核心是要把几件事捋清楚：先选通道，公募基础设施REITs还是商业不动产REITs，城市更新两类都涉及；再把产权、业态、权属拆干净，可售住宅不能发，只能装长期经营类资产，且必须切到独立产权主体里；最后算清未来稳定现金流和风险预案。他提醒，REITs不是看当下拿多少钱，而是看未来每年稳定收益，像理财产品一样，投资者认的是预期现金流。

周敏把REITs拉回载体本身：产业能让办公楼长大，客群能让商圈长大。她结合扎根虹口9年的经验谈了三点看法。一是功能载体的承接力。美丽田园作为美业头部上市公司，日常接待大量同行、上下游和投资人调研，而虹口北外滩的环境能承载集团的长期战略布局。二是营商环境的连续性。以上海商业预付卡管理办法征求意见为例，虹口区商务委帮企业链接到市商务委，新规既保护消费者，也给企业良性发展空间。三是产业方向与客群匹配度。虹口区主打航运、金融、总部经济，世界会客厅和浦西480米地标将带来更多服务机构，楼宇里就有与美丽田园客群定位匹配的客户。她希望品牌成为这类人群商圈生活方式的一部分。

王丽萍从“金茂粉”现象切入：不少客户想买金茂的公募产品，做不了整栋楼的股东，就做“微型股东”分享资产升值。她认为金茂资产的底层逻辑有两条：一是地段不可复制，北外滩经过多年发展已成黄浦江畔黄金三角，在产业人群认知中属高维；二是产品不可替代，金茂强在运营能力，住宅是绿色科技，北外滩形成世界级绿色建筑群，上海做科技住宅的企业少，做科技产业运营的更少。金茂北外滩吸附航运、律所、金融等企业，底盘稳、愿意扎根，很多客户与金茂有过一次交集就次次选择金茂。空间要有人流源源不断到来，成为目的性场所，这是北外滩的核心价值。

谁来做内容？谁来造现金流？

邵煜超认为，“烟火气”和“精气神”不是策划阶段能前置嵌入的营销噱头，而是内容与客群融合咬合后长出来的结果。策展、场景越来越常见，但真正要回答的是谁来运营、做什么内容、现金流从哪来。

周敏把“让人留下来”拆成三层：一是产品和服务能够覆盖客户全生命周期；二是品牌自身的实力以及品牌矩阵差异化运营；三是情绪价值空间。她希望美丽田园成为工作、家庭之外的第三方空间，而不是打一次卡就走的网红地。

王丽萍则认为，场景本身是冰冷的，人才是最重要的内容。金茂把“人”作为空间运营核心，“金玉满堂”四大产品系单价从5万元、10万元到20万元不等，适配不同客群。她强调，金茂把销售当作起点：物业服务、社群维系、圈层活动，以及“惊艳中国”、绿跑、主理人社群等活动，在商业和住宅空间里延伸美好场景。这种不可替代的完整体验最终体现在资产价值上——二手房降价意愿低、出售房源少，这正是持有和长期拥有的底层理由。

邵煜超认为，改造—运营—证券化其实是一条线。第一步，空间更新重估资产价值：保障开发主体，精准研判项目改造体量、改造后核心投入产出价值以及核心业态；第二步，内容创造现金流：保障运营主体和租户，多元灵活的运营模式需要前置，让客流、租金、话题在同一条街上循环起来，让烟火气和精气神成为这个项目的结果而不是策略；第三步，现金流支撑估值、估值对接资本市场：用REITs打通退出和再融资，增强公募面向C端（个人消费者）以及小规模私募机构之间的流动性，对于最开始提到的开发主体，真正实现他们的滚动开发。

增长的客流、稳定的租金、健康的生态，三件事在同一条街上同时成立，更新才算真活了。

封面图片来源：每日经济新闻