355轮竞价、近100%溢价率！深圳年内首宗百亿元地块诞生

每经记者｜陈利    每经编辑｜黄博文    

6月25日，深圳市宝中北街坊A002-0113地块出让。该地块起始价为52.8亿元，规划建筑面积约11.95万平方米，吸引华润置地和招商蛇口的联合体、保利发展、建发、中海共4家竞买人参与竞拍。最终，经过355轮激烈竞价，由保利发展以105.1亿元总价竞得该地块，成交楼面价为87924元/平方米，溢价率为99.05%。

值得注意的是，在该地块南侧不远处，正是2025年华润置地和招商蛇口的联合体以总价86.4亿元拿下的观潮府地块。不过，相较于观潮府59586元/平方米的成交楼面价，本次地块成交楼面价已上涨约47.5%，大幅刷新宝安区涉宅用地楼面价纪录。

“近期深圳土地市场比较热，接连出让几宗高价地块，且均位于前海、深圳湾、宝中（自贸区核心区）等热点区域，显示了央企开发商新增货值集中在热点城市的热点片区。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“这证明地方政府在此类区域着力于打造高品质项目集聚区。同时，热点地块集聚还能提升片区整体配套和价值。”

深圳年内首宗百亿元地块

这是深圳年内首宗百亿元地块。

6月25日，深圳市宝中北街坊A002-0113地块出让。该地块吸引了华润置地和招商蛇口的联合体、保利发展、建发、中海共四家竞买人参与竞价。

最终，经过355轮竞价，该地块由保利发展以105.1亿元总价竞得，溢价率99.05%。同时，87924元/平方米的成交楼面价也刷新了宝安区楼面单价新高，创下深圳涉宅用地成交楼面价TOP3纪录。

根据地块出让文件，此次地块位于宝安区新安街道海秀路和金科路交叉处西南侧，土地面积37357.23平方米，建筑面积119535平方米，具体包括了住宅104600平方米，允许分割转让；商业10095平方米，限整体转让；物业服务用房240平方米，产权归全体业主共有，不得转让；12班幼儿园4100平方米，托育机构500平方米，由竞得人建成后无偿移交政府。

本次土地出让起始总价高达52.8亿元，起始楼面地价约4.42万元/平方米，采用“不设上限，竞地价，价高者得”的竞价规则。按照出让公告要求，项目开发建设要求为签订出让合同后1年内开工、4年内竣工，且竞得企业须承诺落实“交房即发证”服务。

目前，该地区周边在售项目包括保利臻誉、深圳观潮、都市茗荟花园（二期），销售价格多在10万元/平方米至13.8万元/平方米。距离该地块最近的项目是深圳观潮，该项目地块于2025年8月由华润置地和招商蛇口的联合体以总价86.4亿元竞得，一举成为深圳当年的总价“地王”，不过彼时其成交楼面价为59586元/平方米。

2026年4月26日，深圳观潮正式开盘，整体备案均价约15万元/平方米，开盘当天去化率达95%，市场热度极高。

“考虑到建安成本与合理利润，未来入市价格或将突破18万元/平方米，宝安中心区房价天花板有望被彻底重塑。”亿翰智库分析指出。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析称，宝安中心区作为前海核心配套住区的定位持续强化，连片高端住区的成型将进一步巩固其深圳西部第一改善板块的地位，同时拉大核心区与外围板块的价值差距，推动深圳楼市分化格局深化。

不断被刷新的纪录

值得一提的是，今年上半年深圳土拍市场纪录不断被刷新。

中指研究院监测显示，截至6月25日，今年深圳共成交6宗涉宅用地，累计成交总金额约291亿元。其中，仅6月集中出让的3宗核心宅地成交总价就已超190亿元，且连续刷新区域地价纪录。

6月5日，深圳南山区粤海街道一宗地块出让。这场土拍集结了保利、华润、中海、招商蛇口、建发、越秀六大头部央国企同台角逐，经过6轮自由竞价、291轮线下竞价，由保利置业以总价57.72亿元竞得，溢价率150.74%，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录，也是深圳涉宅用地楼面单价首次突破10万元/平方米的地块。

随后，6月12日下午，深圳前海桂湾片区T201-0233地块完成出让，最终建发房产以35.25亿元竞得该地块，溢价率为114.29%，9.6万元/平方米的单价也刷新深圳前海片区涉宅用地楼面价纪录。

然而，部分非核心区域地块仍以底价成交为主。5月6日，一宗位于龙岗区龙城街道的涉宅用地出让，其用地性质为二类居住用地、商业用地、城市道路用地，起始价为70.45亿元，起始综合楼面价为14776元/平方米，最终由华润置地以底价竞得。

“上半年宅地供应全部位于城市核心或成熟片区，供地逻辑转向‘缩量提质’。”孙红梅表示，其中，南山科技园、前海桂湾、宝中均为深圳公认的顶豪板块，地块稀缺性极强，直接推高竞争烈度，而外围区域配套型地块多以底价成交，冷热悬殊，印证房企拿核心地、做高端盘的投资策略。

在孙红梅看来，核心区地价接连破纪录，对深圳全市高端改善市场形成了明确的情绪托底，也向市场传递了核心城市楼市长期价值稳固的信号。

封面图片来源：张建