西安不动产，正在批量“上市”

每经记者｜张文瑜    每经编辑｜张静    

前不久，“开源证券-西安曲江创意谷持有型不动产资产支持专项计划”（简称“曲江创意谷项目”）在上海证券交易所债券项目信息平台状态更新为“已反馈”。

该项目拟发行规模25亿元，计划管理人为开源证券，原始权益人为西安曲江金控实业投资（集团）有限公司。

项目位于曲江QCIC板块，紧邻地铁5号线及8号线，总建筑面积约52.7万平方米，布局总部级办公、文创办公、文创商业三大核心板块，并配套文化展演空间与公共服务设施。项目一期于2018年底开业，2020年8月实现全期开业，至今已运营七年多。

在此之前，西安经发创新工业园持有型不动产ABS已在年初正式发行，发行规模1.41亿元；以砂之船（西安）奥莱为底层资产的国泰海通砂之船商业REIT于6月挂牌上市；平安西安高科产业园REITs于8月中旬获证监会批复。

此外，嘉实京东仓储REIT正在申报扩募，拟将西安仓储物流资产纳入投资组合。

从产业园区、商业物业到仓储物流，西安不动产项目正加速走向资本市场。

拟发行规模25亿元

曲江创意谷项目的资产成色是市场关注的焦点。

该项目位于曲江QCIC板块，紧邻地铁5号线和8号线，总建筑面积约52.7万平方米，是集办公、商业、居住、娱乐休闲于一体的文化商业综合体。项目一期于2018年底开业，2020年8月实现全期开业，至今已运营七年多。

曲江创意谷项目最显著的特征是在约17米高空架设“高线公园”空中连廊，将多栋建筑串联起来，形成西安唯一的立体式创意街区。业态覆盖时尚零售、生活服务、多国料理、电影娱乐、亲子时光等，开业时曾引入超30%的首进品牌。

租户结构上，园区已吸引华商传媒、基准方中、亚朵酒店、星邑空间等多家企业入驻。

来源：上交所官网

其核心文化空间——西演LIVE·曲江创意谷展演中心，是一个配备约400个可拆除座位的多功能剧院，常年上演音乐LIVE、话剧、亲子剧等各类演出。

从股东结构来看，曲江创意谷最初由曲江文化产业集团和西安万科联手打造。万科的参与带来了成熟的商业运营经验和品牌资源，推动创意谷迅速成为西安城市东部的网红打卡地。但据公开资料，2024年年底，万科方完成退出。

目前，曲江创意谷项目的原始权益人为西安曲江金控实业，项目拟发行规模为25亿元。

对国资而言，全面接手后推动资产证券化，既是盘活存量资产的内在要求，也是应对外部融资环境变化的一种必然选择。

西安不动产证券化提速

《每日经济新闻》记者注意到，今年以来，西安多个不动产项目在REITs及资产支持专项计划领域取得进展。

2026年2月，“西安经发创新工业园持有型不动产资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行，发行主体为西安经开产业园发展集团有限公司，发行规模达1.41亿元，是陕西首单、西北地区国有企业首单机构间REITs。

该项目底层资产为经发创新工业园，入池资产全部为标准厂房，建筑面积约3.5万平方米。

6月，国泰海通砂之船商业REIT挂牌上市。项目以砂之船（西安）奥莱为底层资产，该奥莱也是西北地区规模最大的综合性奥特莱斯。项目自2017年9月开业以来，已运营近9年，2025年全年销售额达27.91亿元，连续多年稳居西北奥莱榜首。

公开资料显示，该REIT底层资产砂之船（西安）奥莱整体估值50.28亿元，募集资金总额约55.31亿元。

8月中旬，平安西安高科产业园REITs获证监会批复，成为陕西省首单本土产业园公募REITs。其底层资产为软件新城软件研发基地二期项目，涵盖13栋楼宇，总建筑面积达32.5万平方米，计划募资规模达12.95亿元。

来源：深交所官网

资产所在的软件新城，是西安软件与信息技术服务业的核心集聚区，目前已运行超过8年，汇聚了阿里巴巴丝路总部、蚂蚁科技、科大讯飞、易点天下等一批行业龙头。该REITs项目自启动以来便备受市场关注。

此外，嘉实京东仓储REIT正在申报扩募，拟以定向扩募方式新购入西安、合肥两处“亚洲一号智能产业园”作为底层资产，合计建筑面积约25万平方米，拟募集资金约10.51亿元。其中，西安项目全称为京东西北电子商务营业中心（京东二期），位于西安浐灞国际港。

如若扩募完成，嘉实京东仓储REIT的底层不动产项目数量将由3个增加至5个，覆盖西部、西南、华中、华北、华东五大区域。

从产业园区、商业物业到仓储物流，西安不动产项目正加速走向资本市场，且已形成多元化、多层次的工具矩阵。

打通“投融管退”通道

西安不动产证券化的密集推进，并非孤立事件的叠加，而是中国不动产资产证券化市场走向多层次、体系化发展的一个缩影。

目前，这一市场已形成较为清晰的分层结构：基础层是Pre-REITs与不动产私募基金，主要承担资产的早期培育和孵化功能；中间层是持有型不动产ABS（机构间REITs），面向机构投资者，对资产准入门槛较低、发行效率较高。

顶层则是公募REITs，要求底层资产权属清晰、现金流稳定、分派率达标，其面向公众投资者，信息披露要求最高、流动性最好。

这一分层结构在西安已有清晰映射：西安经发创新工业园ABS是机构间REITs的代表，平安西安高科产业园REIT是公募REITs的代表，而曲江创意谷项目则处于机构间REITs阶段，未来条件成熟后有望进一步申报公募REITs。

来源：曲江新区官微

对于西安大量持有不动产项目的企业而言，证券化意味着将流动性不高的不动产转化为可交易、可流通的金融产品，进而实现资产价值的市场化重估。在此过程中，投资者关注的并非发行人主体评级，而是底层资产的运营现金流是否稳定、是否可持续。

这意味着，诸多资产持有方有了从“卖地”到“卖资产收益权”的转型路径。

当不动产资产可以通过REITs实现退出，资产的“投融管退”闭环便得以打通，城市开发从依赖增量扩张转向存量运营的路径也更加清晰。对持有方而言，既能实现资产出表、降低负债率，又能保留资产的运营权和管理权。

2025年12月，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将商业办公设施、城市更新设施作为独立资产类别纳入，在消费基础设施类别中新增体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店。

REITs资产的行业“拼图”日臻完善，也打开了大量城市核心区的写字楼、商业综合体等优质资产的证券化通道。

从项目储备看，今年4月，西安市组织市区两级14家优质国有企业赴上交所，就全市首批REITs、CMBS、ABS等资产证券化储备项目进行深入交流，首批项目拟募资总规模逾217亿元。

这为后续发行提供了充足的项目池。随着商业不动产REITs试点的深入推进和机构间REITs制度的持续完善，西安有望在产业园区、商业物业、仓储物流、保租房等多个领域实现证券化突破。

封面图片来源：曲江新区官微