深圳出台商品房销售新政：预售门槛提高至主体封顶，有序实施现房销售

每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜杨翼    

10月15日，深圳市住房和建设局、市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），自印发之日起施行。

《每日经济新闻》记者注意到，此次深圳新政以2026年8月28日为关键时间节点，从预售规则、现房销售、资金监管、融资配套、土地供应等方面落地商品住房销售细则；其中，预售门槛提高至主体封顶是此次新政的一项重要内容。

《实施意见》明确，2026年8月28日后，深圳新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，若申请预售许可，单体建筑须完成主体结构封顶，即完成屋面层结构混凝土浇筑工序，同时提交《主体结构分部工程质量验收记录》作为核验材料。在途项目则设置差异化过渡。其中，2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可的项目，继续沿用原有政策；已取得（含正在出让）国有建设用地使用权、尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上执行新标准，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房建设局备案后，2027年12月31日前仍可按原有预售条件申请预售。这意味着今后深圳新拿地项目预售门槛明显提高，购房人买到的房子将更接近完工状态。

此外，《实施意见》表示，2026年8月28日（含）前的“三旧”改造历史遗留项目，由有关部门另行研究。

在完善商品住房预售管理的同时，《实施意见》还明确了现房销售的节奏。2026年8月28日后新公告出让的商品住房用地优先选择现房销售，出让公告明确要求的，开发企业必须实行。现房销售须取得房屋首次登记、销售方案及交付条件证明报区住建部门备案，且房屋及建设用地使用权无抵押、查封。已取得住宅楼栋建筑工程施工许可证的现售项目，开发企业在充分研判履约和交付风险后，可与购房人签订商品住房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%，合同明确售价、交付时间及违约责任；开发商不能按期交房，购房人可解除合同，要求返还定金并承担违约责任。

资金监管与融资配套也迎来同步升级。《实施意见》明确，2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，实行主办银行制，开发企业和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应当纳入在主办银行开立的资金账户管理。项目所在区住房建设部门履行预售资金和现房定金监管职责。深圳市住房公积金管理中心在主办银行开立资金监管账户，承担预售资金和现房定金具体监管工作。

在土地出让环节，《实施意见》明确优化土地价款缴纳规则。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，土地出让首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50％，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清，特殊项目经土地协调决策机构集体决策后，可在两年内缴清；分期付款期间不计利息。

10月15日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者分析称，深圳本次新政对标北京，执行姿态相对严格，封顶预售标准清晰便于企业落地。新政对在途项目划定两类口径，历史遗留旧改项目后续细则有待明确。土地款虽允许分期，但资金约束力度不减。

李宇嘉进一步指出，深圳新房供给体量小、二手房成交占比高、存量在途项目不多，改革转轨成本与市场阵痛相对可控，有望成为商品住房销售新模式落地的代表城市。

封面图片来源：AIGC