至少13城落地“8·28楼市新政”细则：资金监管至交付，现房定金北京上限1%、沪深苏3%、多数城市5%

每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜杜宇    

10月下旬以来，苏州、合肥、成都三地接连发布商品住房销售制度改革实施细则，标志着今年8月28日启动的全国性商品住房销售制度改革（以下简称“8・28楼市新政”），正加速落地地方执行端。

据《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）不完全统计，截至10月27日，全国至少已有13个城市出台配套细则，包括北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳等。

此轮改革的核心逻辑较为清晰：新发布出让公告的商品住房项目，申请预售门槛统一提至单体主体结构封顶，优先、有序推行现房销售，配套预售资金全额全过程强监管、土地价款可分期缴纳等缓冲措施。

10月27日，中指研究院政策研究总监陈文静接受每经记者采访时表示，“8・28楼市新政”落地不足两个月，节奏总体属于“重点城市先行、梯次铺开”的稳妥路径。这些城市在封顶预售、预售资金全额全过程监管、新老划断等底线条款上口径一致，差异主要体现在新老划断颗粒度、过渡期长短、定金比例等操作参数上。

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封顶才能卖，预售门槛全线抬升

“8・28楼市新政”明确，新发布出让公告的项目申请预售，必须满足单体建筑主体结构封顶，同时优先选择现房销售，这也成为本轮商品住房销售制度改革最核心的指导规则。

但在“封顶”的具体认定标准上，各地执行尺度差异明显。

10月24日发布细则的苏州要求较为严格：除楼栋顶板、楼顶构筑物及配套设施需全部完成混凝土浇筑外，还必须由建设、勘察、设计、施工、监理五方单位出具签字盖章的验收记录，经属地住建部门现场核查确认工程形象进度后，方可办理预售许可证。

10月25日，合肥也出台了细则，以工程实际进度为核心依据，明确主体承重结构施工至设计屋面标高、完成顶层浇筑，即可作为预售申请的认定标准。

成都的标准相对简洁，仅要求单体预售楼栋的顶层顶板浇筑完成。除苏州外，北京、武汉、深圳也对“主体结构封顶”出台了细化认定规则，其余多数城市未追加额外的认定要件。

与预售门槛抬升同步，现房销售的推进节奏持续加快，而定金比例的设置，成为各地平衡购房者权益与房企前期回款的核心抓手。

每经记者注意到，在已出台细则的城市中，现房销售定金上限基本上分成了1%、3%和5%三档。其中，北京尺度最严，要求定金不得超过总房价款的1%；上海、深圳、苏州三地标准对齐，定金上限设为3%；广州、武汉、天津、杭州、成都、合肥、温州、十堰等其余城市，均执行5%的最高比例。

此外，针对政策节点前的存量项目，各地普遍设置了过渡期缓冲。多数城市明确，今年8月28日前已拿地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，满足风险评估、资金监管等相关条件，可延至2027年底按原预售规则执行；武汉、杭州另行规定，存量盘活类历史遗留项目经风险评估备案后，过渡期可延长至2028年底。合肥政策弹性相对更大，8月28日前已取得土地使用权的历史遗留盘活项目，经评估确认能够按时建成交付的，可按原有预售条件申请预售，未设置明确的截止期限。

资金监管至交付，核心地块仍受热捧

预售门槛抬升的同时，预售资金的监管力度也在全面收紧，“全额入监、全程管控、交付解控”成为13城普遍执行的规定，资金安全的防线进一步加固。

每经记者梳理各地的监管细则了解到，预售资金主办银行制是主流配置，但监管严格程度各有不同。

其中，宁波要求所有购房资金，包括首付款和按揭贷款，全部进入监管账户，直到项目完成竣工备案、水电气等配套设施全部达标，方可解除资金监管。

苏州管控规则更为细化：购房人支付的首付、按揭等所有购房资金需全额存入监管账户，按照当地规则，按揭贷款要等项目竣工备案后方可发放，预售资金监管必须在项目完成现房销售备案后，经批准才能解除并注销监管账户。

成都规定，项目完成竣工验收备案及附属设施设备交付使用备案后，开发企业方可解除资金监管，同时需保留适当资金用于后续房屋交付和首次登记。合肥同样明确，项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。

此外，为对冲回款周期拉长带来的资金压力，针对“8・28楼市新政”后新发布出让公告的商品住宅用地，各地普遍出台了土地价款分期缴纳的配套政策。

北京允许土地余款在两年内缴清；上海、广州、深圳、天津执行“1+1”规则，即默认一年缴清，符合条件的可按程序申请延长一年；宁波、十堰、苏州、合肥、成都等近期落地细则的城市，也均允许土地价款最长在两年内分期缴纳，且分期部分不计利息。

中指研究院企业研究总监刘水表示，预售节点后移到封顶后，对企业自有资金要求显著抬升，自有资金周转率大幅下行。央企国企自有资金充足、长期低成本资金多，能适应长期沉淀。中小房企、净负债高的民企，自有资金厚度不够，直接丧失独立拿地能力，要么合作开发，要么退出拿地。

尽管行业整体资金占用成本上升，土地市场却呈现明显的冷热分化，核心城市优质地块热度未减。上海细则落地后的首场土拍——2026年第十批次土拍中，杨浦区江湾历史文化风貌区地块经历109轮竞价，溢价率21.46%；闵行区古美北社区地块竞价177轮，溢价率24.44%，被多家头部房企争抢。

广州细则落地后，黄埔科学城一宗地块经71轮竞价成交，溢价率达26.6%。二线城市中，郑州中原区二砂片区两宗地块均溢价成交，四川邦泰以20.76%的溢价率拿下24号地块，这也是其近一个月内在同片区的第二次加仓。

在刘水看来，核心地块热度延续，一方面源于土地款分期缴纳、待拍地块多为中小体量等因素，降低了房企参拍的资金门槛；另一方面，核心片区配套成熟、住宅供应稀缺，项目去化确定性更高，仍是房企布局的优先选项。

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