“沉睡”超10年，融创广州文旅城预留地块收储落地：获补偿2.7亿元，将按比例流向展期债券持有人

每经记者｜陈利    每经编辑｜杜宇    

融创中国首个以政府收储方式兑现现金的项目落地。

日前，融创房地产集团有限公司（以下简称融创）发布公告，旗下广州万达文化旅游城投资有限公司与广州市花都区土地开发储备中心签订《国有土地使用权收储补偿协议》。公司将位于花都区花城街、面积83331平方米（约125亩）的地块交由政府收储，土地补偿款总额2.72亿元。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）了解到，根据融创2022年债券展期时设立的偿付保障条款，这笔补偿款经第三方审计机构核定后，将按约定比例回流，专项用于兑付展期债券本息。这也是融创五大文旅城自持物业偿债资产包中，首个通过政府收储实现现金回款的项目。

图片来源：每经媒资库

超10年未开发，从王健林到孙宏斌

这宗被政府收储的地块，前后历经两任“主人”。

2015年、2016年，万达集团先后斥资26.89亿元、23.03亿元，拿下广州花都平步大道以北及邻近住宅组团地块，两宗地块合计净用地面积超84万平方米。万达集团计划在此打造包含乐园、雪世界、商业MALL与酒店集群的广州万达文旅城，对外宣称项目总投资将达到500亿元。

遍布全国的万达城项目，一度让王健林拥有了对标迪士尼的底气。万达集团官网宣传稿曾写道：“以这家中国企业的执行力而论，迪士尼不敢忽略这样一个对手。”

然而壮志未酬，这批文旅项目很快易主。

2017年7月，融创出资438.44亿元，收购万达旗下13个文化旅游项目公司91%权益；同时项目公司承接约454亿元存量贷款。广州、西双版纳、昆明、成都、青岛、海口等多地万达文旅项目，均被纳入本次交易范围。

拿下这笔大型资产包后，融创表示，公司高起点完成文旅板块布局，有望跻身国内头部高品质文旅地产运营商行列。

值得注意的是，广州万达文旅城最初规划中，预留了大片住宅及储备建设用地。本次被收储的125亩地块，正是当年预留用地之一，权属登记在广州万达文化旅游城投资有限公司名下，原定后续开发住宅及配套物业。

2019年6月，广州融创乐园、融创茂、雪世界、水世界、星级酒店群五大业态正式开门迎客，孙宏斌站上了王健林曾经规划的“舞台”。

但从万达集团拿地到融创接手，前后历时超10年，这宗预留地块始终没有动工开发，一直处于闲置状态。

将按比例流向展期债券持有人

值得注意的是，在本次土地收储之前，受债务问题影响，广州万达文化旅游城投资有限公司在2026年先后被中煤江南、深圳国腾建筑以不能清偿到期债务、明显资不抵债为由，向法院申请破产清算，最终均被一审法院裁定不予受理，被二审法院驳回上诉。

另据每经记者查询，在融创化债过程中，广州文旅城也曾是其为争取债权人支持的偿付保障资产包中的一员。

2022年，融创对规模约160亿元的境内债务实施整体展期，覆盖“H20融创2”“H1融创01”等多只公司债券及资产支持证券。

为争取债券持有人同意展期，除融创中国董事局主席孙宏斌为其中一只境内债提供连带责任担保外，融创还拿出两组资产作为增信保障：一组是重庆、无锡、成都、广州、济南五大文旅城自持物业；另一组是绍兴黄酒小镇、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城三处销售物业，以资产处置收益权作为展期债券的兑付保障。

彼时增信保障方案明确的“处置收益权”机制是：在不影响保交楼前提下，自持物业出售对价须全部现金交割，扣除经第三方审计认可的必要支出后，归属于发行人或子公司部分的30%，须在取得交割现金30个工作日内用于提前偿还展期债券本息。

如今土地收储协议落地，意味着2022年债券展期条款首次在土地资产处置环节触发。根据公告，本次补偿标准依据广州市花都区土地管理委员会2025年第25次会议审定结果确定，补偿总额2.72亿元。融创将聘请第三方审计机构，核算这笔补偿款中可用于兑付展期债券本息的金额。这也意味着，2.72亿元补偿款经过审计核定后，将按照约定比例流向展期债券持有人。

每经记者注意到，这也是融创该笔增信资产包内，首个以政府收储实现现金回流的文旅城项目。在此之前，资产处置大多只能走“以物抵债”的路径。

以无锡文旅城为例，无锡融创茂资产先后于2023年12月26日、2024年1月20日、2024年4月18日三次在京东资产交易平台挂牌拍卖，均因无人出价流拍，最终资产作价17亿元用于以物抵债。重庆文旅城部分资产境遇相似，同样在拍卖流拍后作价3.5亿元抵偿债务。而本次广州地块走出了“政府收储—现金回款—定向兑付债券”的主动变现路径。

不过公告同时强调，本次收储涉及资产在新增偿付保障资产中占比较低，对公司整体偿债能力不会产生重大不利影响。

事实上，对融创而言，旗下文旅资产正在迎来价值重估。公司2026年中期报告披露，旗下热雪奇迹已开业运营11个室内滑雪场，另有3家轻资产管理雪场签约待开业。融创中国明确表示，公司将以“资产管理+资产运营”作为战略转型方向，文旅板块将大力拓展第三方运营业务，同时探索设立产业基金与REITs（不动产投资信托基金）资产证券化平台。

尽管2.72亿元的补偿资金，对于融创当前千亿元级存量债务而言规模有限，但作为“收益权换展期”条款落地的首宗土地变现案例，它验证了一条全新化债路径：长期闲置的存量土地，可以严格依照当年的偿债约定完成变现，资金定向流向债券持有人。

免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。

封面图片来源：每经媒资库