资本市场支持房地产新政，怎么搞？头部券商、地产集团火线解读：REITs、ABS、并购重组多渠道发力

每经记者｜李蕾    每经编辑｜赵云    

8月28日，中国证监会研究制定的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）正式发布，成为资本市场涉房地产各项融资业务的指引性文件。其中提到，拓宽房地产开发企业等权益融资渠道，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs，稳慎推进商业不动产REITs发展等。

对于资本市场支持房地产发展的新政，多位行业人士火速展开解读。

国泰海通业务负责人告诉《每日经济新闻》记者，《意见》支持依托租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展，并在审核端重点关注项目权属状况、手续齐备性、运营模式成熟度等核心要素，体现发展与规范并重的取向。

上海地产集团相关负责人也认为，证监会发布《意见》，是加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展的一项重要举措，有利于推动企业拓宽融资渠道、盘活存量资产、调整业务结构。

商业不动产REITs效果显现：

市场规模稳步扩大，制度体系日趋完善

近年来，中国证监会坚决贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，自觉将不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展摆到资本市场服务实体经济发展的大局中考虑谋划。2025年末，中国证监会在履行相关程序后推出商业不动产REITs试点工作，这是落实党中央“做优增量、活存量”“构建房地产发展新模式”决策部署的重要举措，也是《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》的具体措施。2026年6月18日，首批商业不动产REITs上市，标志着商业不动产REITs试点落地正式启航。同时，REITs各项规则制度、市场体系建设逐步完善。

截至8月25日，公募REITs已上市88只，完成扩募10只，合计发行规模2500亿元，市值2348亿元，累计分红366亿元。

2025年末，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及相关配套规则，正式启动商业不动产REITs试点。这标志着我国REITs市场进入基础设施与商业不动产协同发展的新阶段，公募REITs底层资产向全门类迈进。

规则发布不到一个月，原始权益人、中介机构等市场参与主体便积极响应，高效完成资产梳理筛选及申报等工作。监管部门着力提高审核效率，坚持开门办审核，审核进度及时向市场公开，已举办10余场面向市场机构和企业的现场培训或政策通气会。首批项目自受理到获批审核平均用时为51个工作日。截至目前，已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿元。另有7只产品获批并在发行中，16只产品在审合计募集资金超过850亿元。

值得一提的是，上市以来，首批4只商业REITs运行总体平稳，平均涨幅为1.98%。首批产品呈现出主体多元、业态优质、区位核心、运营成熟的鲜明特征，具有较强的示范带动作用。

制度建设方面，根据商业不动产REITs制度体系安排，证监会层面发布了1项公告、1项通知和2项工作规程，沪深交易所、中国结算证券业协会、基金业协会等单位同步制定了17项配套规则，形成“1+3+N”制度框架。

发行审核环节坚持严字当头，着力把好准入关口。一是严守合规底线。按照“关键合规手续应补尽补，非关键合规手续充分信息披露”的分类标准加强合规把关。二是严把资产质量。加强资产现金流真实性与运营稳定性的问询。已获批项目历史运营表现较为稳健，报告期平均出租率超过98%，预测现金流分派率均值达5.32%，具备长期稳定收益的基础。三是从严把关首批项目估值，对出租率、租金增长率等核心估值参数进行审慎研判。

市场投资者结构不断完善，已形成以券商自营、保险资金等长期资金为主，配置型与投资型投资者相对均衡的格局。2026年6月17日，中国证监会批准4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品，7月完成设立并募集。REITs指数基金的推出，为市场持续引入长期稳定增量资金，完善了市场投资工具体系。

规范先行、试点突破，严把质量关与风险关

记者了解到，对于商业不动产REITs相关工作的考虑，监管部门按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，强监管防风险，促进投融资良性循环，促进高质量发展。

一是筛选优质项目，稳起步稳拓围。坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目。优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目。目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错，申报积极踊跃。

二是压实中介机构把关责任。坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等机构从事REITs业务的执业标准，压实中介机构尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，督促强化质量控制、廉洁要求和投资者保护，发挥好市场“看门人”作用。同时，压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任。

三是防风险、强监管。坚持问题和风险导向，做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现、处理违法违规行为和风险事件，切实维护市场良好秩序和平稳运行。同时，持续强化公权力运行监督制约，建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，为REITs审核注册流程规范运行提供坚实保障。REITs审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，接受社会监督。

行业解读：以制度确定性对冲市场不确定性

多工具打通房企“投融管退”循环

国泰海通相关负责人分析称，《意见》明确提出加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，在具体融资工具层面着重明确了再融资、并购重组、ABS及REITs等渠道，为存量不动产盘活和金融与房地产良性循环提供了明确的制度路径，以制度的确定性对冲市场环境的不确定性，有助于稳定市场预期、增强行业信心。

在REITs方面，该负责人指出，《意见》支持依托租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展，并在审核端重点关注项目权属状况、手续齐备性、运营模式成熟度等核心要素，体现发展与规范并重的取向。从市场实践看，截至2026年8月末，沪深交易所共有88单公募REITs产品挂牌上市，总市值突破2300亿元，其中10只REITs已完成扩募，随着“首发+扩募”格局的形成，REITs常态化供给机制日趋成熟。在制度环境持续完善的背景下，REITs有望在房地产发展新模式中承担更加基础性的功能。

“对于房地产行业而言，上述融资工具是打通房地产开发企业‘投融管退’循环的关键枢纽。政策协同发力，随着更多项目落地，市场信心有望逐步兑现，为扩大内需、提振消费提供有力支撑。公司将稳妥发挥REITs、资产证券化、再融资及并购重组等业务优势，主动做好金融‘五篇大文章’与不动产金融服务的结合，助力构建房地产发展新模式。”上述国泰海通相关负责人表示。

上海地产集团相关负责人也认为，证监会发布《意见》，是加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展的一项重要举措，有利于推动企业拓宽融资渠道、盘活存量资产、调整业务结构。作为上海市属城市保障类国企，上海地产集团承担上海城市更新、民生保障等核心领域的功能使命。

该负责人指出，当前城市更新已由物理空间改造向风貌保护、功能重塑、产业导入、民生改善和长效运营并重转变，集团通过资本市场和各类金融工具盘活存量资产、拓宽融资渠道，是更好履行功能使命，实现高质量发展的重要保障。通过近些年试点探索，集团已累计发行公募REITs、CMBS、ABS在内的资产证券化产品规模超210亿元，成为国内首家同时持有商业不动产和租赁住房两类公募REITs平台的地方国企。

关于下一步工作，上海地产集团相关负责人表示，在本次《意见》的指导下，集团将进一步加大资产证券化业务实践力度，在继续发挥CMBS、ABS等金融工具融资作用的同时，加快推进商业不动产和租赁住房双公募REITs平台的扩募，研究城市更新REITs发行可行性，构建集团多层次REITs架构。同时，结合此次意见的出台，集团将加强下属上市公司中华企业的资本市场融资功能，加快推进定向增发再融资工作。

封面图片来源：每经媒资库